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20대부터 시작하는 부동산 공부 (포이 지음) - 부동산 시장 읽는 법

요즘 나는 부동산 공부를 하고 있다.

이미 부동산도 오를대로 오른 느낌이지만,

앞으로 더 오를수 있을지도 모르는 일이고,

하락장이 온다고 해도

조금만 하락하다가 다시 상승장이 펼쳐질지도 모르는 일이고,

아무튼 자본주의 시대를 살면서

부동산에 잘 알면 좋을것 같아서,

신간중에 읽을 만한 부동산 책을 골랐다.

부동산 투자와 관련해서 저자는

대학생때 모은 종잣동 1000만원을 부동산 투자를 통해 7년만에 50억 원으로 불린 이력이 있다.

1000만원을 50억으로 불렸다니 500배를 키운것인데,

정말 대단하다고 느꼈고,

이 책의 내용이 신빙성이 있다고 느껴지는 부분이었다.

저자의 직장생활은 대기업 연구소에서 시작되었다고 하는데,

연구원다운 분석적인 면모가 책에서 엿보이기도 했다.

무엇보다도 잔가지들은 잘라내고,

핵심에 집중할수 있도록 책을 쓴것이 마음이 들었고,

저자만의 특색이 아닐까 하는 장점이 느껴졌다.

부동산 시장을 심도있게 분석하여

본질적인 공급량에 대해 파악한 것 스스로 오랜 공부끝에 파악한 내용을 이 책을 통해 소개하는 것 같았다.

저자는 지엽적인 지역분석보다,
보다 본질적으로 넓게 바라보는 시장분석을 중시하는 입장이다.

여러모로 부동산시장 전체의 흐름을 공부해야 

큰 돈을 벌수 있다고 하는 것 같았는데,

직접적으로 말하진 않았지만,

현재 상승장인지 아닌지를 파악해야 돈을 벌수 있다는 것 같았다.

저자가 추천하는 투자코스는
시세차익형 투자(아파트 투자) => 자산 증식 후 일부 현금화 => 월세수익형 투자이다.

부동산 흐름을 파악할때 객관적으로 사용할 수 있는 지표는 공급이라 한다.

적정 미분양 수치는 인구수 x 0.1% 인데
이 수치를 넘어섰다면 절대 투자해서는 안된다고 강조한다.

또한 미분양 수치가 줄어들고 있다고 해서 다 투자할 수 있는 것은 아니고,
미분양 수치가 감소하다가 적정 수치 이하로 내려가고
앞으로의 분양 물량도 적정 수요 이하로 지속될 때가 적절한 타이밍이라고 한다.

또한 이런 경우도 있다.

미분양 수치가 적정 이상이지만,앞으로 분양 물량이 급격히 줄어든다면 
좋은 투자 타이밍이 될수 있다고 전한다.

부동산 시장의 사이클은 다음과 같이 흘러간다고 한다.

하락기 후반 : 매매가는 떨어지고 전세가는 상승하는 상태 : 전세가가 점점 올라가서 차라리 사는게 낫겠다 싶은 수요가 늘면서 상승기 초반으로 넘어간다.

상승기 초반 : 매매가와 전세가가 모두 상승한다.전세가가 더 많이 오른다.

상승기 중반 : 매매가와 전세가가 모두 상승한다. 매매가가 더 많이 오른다.(투자자가 늘어남) : 상승기 중반 이후부터 부동산 규제가 계속 발표된다.

상승기 후반 : 전세가 하락

하락기 초반 : 미분양 증가 : 매매가 하락

하락기 중반 : 매매가 하락, 전세가 하락, 사람들이 공포에 질린 시기 : 사람들이 매매보다 전세를 택함.

하락기 후반 : 하락세가 쭉 이어지다 전세가가 상승하기 시작함.

저자는 경제위기가 왔다고 부동산이 하락하는 것이 아니라,
누적된 공급이 하락의 본질이라고 강조한다.

금리 인상만으로 부동산시장이 하락하지는 않는다.
다만 누적 공급 상태에서 금리 인상이 겹치면 큰 폭의 하락이 올 수 있다고 한다.

유동성은 단지 공급 물량이 부족하여 상승하는데 추가적인 힘을 보탤 뿐이라고 한다.

저자는 부동산 규제가 발표되었을 때 대응방법도 설명해준다.
우선
내가 보유한 자산구성을 직접 조정해야 하는 규제인지 살펴야 한다고 한다.
이 경우 세금 중과에 대한 대응책등을 마련해야 한다.

중요한것은 규제가 공급량에 영향을 주는 것인지 판별하는 것이다.

공급 예정이 아니라 '확정'된 공급량이 있는지 봐야 하며,

규제 발표 후 시장의 흐름이 어디로 이동하는지 확인하는것은 매우 중요하다고 한다.

부동산 시장의 흐름에 대해 심도깊게 공부하고,

분석력을 활용하여 투자에 대한 인사이트를 얻고 싶은 분들은

이 책을 한번 읽어보는 것도 좋을 것 같다.